Quando andiamo a chiedere un mutuo in Banca dobbiamo aver chiaro che il costo del mutuo non è solo dato dal tasso di interesse (fisso, variabile, …) scelto. Il mutuo fondiario prevede altri costi, alcuni dei quali obbligatori, che si andranno a sommare alla spesa per interessi. Per avere un quadro completo della situazione, dobbiamo prima sapere a quali altre spese andiamo incontro e iniziare anche a farci fare qualche preventivo di spesa dal Notaio che curerà sia l’atto di compravendita, sia l’atto di mutuo. Il Notaio potrà fornirci, gratuitamente, un preventivo di spesa che includerà sia l’onorario (la parcella) che pagheremo direttamente al professionista in sede di rogito, sia le tasse che dovremmo pagare.
Come già anticipato, il tasso di interesse è solo una delle componenti di costo di un finanziamento pluriennale, come il mutuo. E’ sicuramente il più rilevante, ma non è l’unica voce di costo a cui andremo incontro una volta erogato il nostro mutuo. Per sapere quali sono i vari costi possiamo andare in Banca e chiedere un preventivo di mutuo. La Banca ci fornirà un prospetto dettagliato con tutte le spese (obbligatorie e non) che dovremmo sostenere se accendiamo un contratto di mutuo per l’acquisto della casa.
I principali costi di un mutuo immobiliare
Vediamo, in maniera sintetica, quali sono i principali costi di un mutuo fondiario:
- Tasso di interesse
- Spese notarili ed accessorie
- Spese di Perizia tecnica
- Spese di Istruttoria
- Imposta Sostitutiva
- Oneri accessori (polizze assicurative, …)
- Spese bancarie di incasso rata
Tasso di interesse
Abbiamo già visto le varie tipologie di tasso di interesse applicabili ad un mutuo e sappiamo che la scelta tra tasso fisso, variabile, con CAP o misto dipenderà dalla nostra avversione al rischio e da come vogliamo organizzare il nostro tenore di vita negli anni futuri. E’ importante sapere che l’attuale disciplina prevede una detrazione dall’imposta sul reddito delle persone fisiche pari al 19% degli interessi passivi corrisposti alla Banca. la detrazione d’imposta, da calcolare sugli interessi pagati, è concessa solo in relazione all’acquisto dell’abitazione principale e delle sue pertinenze.
Questo è sicuramente l’onere più rilevante ed importante che peserà sul nostro mutuo per tutta la durata dello stesso, ma non è l’unico costo. Vediamo gli altri.
Spese Notarili
Per acquistare la nostra casa abbiamo bisogno di un professionista che si occupa dell’atto pubblico di compravendita o rogito; il professionista in questione è il Notaio. Il Notaio, oltre a svolgere tutti gli adempimenti precedenti l’atto di compravendita (visure ipotecarie, visure catastali, continuità delle trascrizioni, ecc. ecc.) dovrà anche seguire la compravendita nel suo atto conclusivo certificando la volontà delle parti, di vendere/acquistare una determinata proprietà al fine di dar seguito al trasferimento della stessa proprietà da una persona ad un’altra. Le principali attività del Notaio (i controlli classici del Notaio) possono essere così riassunte:
- accerta l’identità personale delle parti, che intervengono nell’atto e la loro capacità di compierlo attraverso la verifica del regime patrimoniale tra i coniugi (comunione legale dei beni o separazione), della legittimazione ad intervenire, in caso di stranieri, minori, interdetti, inabilitati o beneficiari di amministrazione di sostegno, ecc.
- verifica per legge l’inesistenza di precedenti ipoteche, o vincoli o pignoramenti presso l’Ufficio del Territorio dell’Agenzia delle Entrate e la regolarità urbanistica e catastale degli immobili.
- individua il regime fiscale relativo al caso concreto e verifica la sussistenza di requisiti per eventuali benefici fiscali (ad esempio l’agevolazione per l’acquisto della prima casa, o il credito di imposta o l’esenzione da imposte in caso di trasferimenti in esecuzione di accordi di separazione o di divorzio).
- controlla che la prestazione energetica degli immobili sia certificata in base alle norme nazionali e regionali in materia. Per la vendita di edifici dotati di impianti è obbligatoria la dotazione e spesso anche l’allegazione dell’attestato di prestazione energetica (APE), predisposto da un certificatore iscritto in un apposito albo e che indica in sostanza la classe energetica di consumo dell’immobile quanto al riscaldamento.
- il notaio deve verificare l’osservanza delle norme in materia di antiriciclaggio, tracciabilità dei pagamenti e sulle provvigioni corrisposte a titolo di intermediazione a eventuali agenzie immobiliari.
Per dar seguito alla sua prestazione, il Notaio emetterà una parcella (onorario) e ci fornirà anche un dettaglio degli altri costi da sostenere (imposte, tasse, marche da bollo, trascrizione, iscrizione ipotecaria, …). E’ dunque preferibile, prima di procedere con il mutuo, avere un’idea chiara della spesa complessiva che dovremmo sostenere dal Notaio; è bene ricordare che questa tipologia di costo non viene finanziata dalla Banca, dunque dovremmo disporre di quell’importo prima della compravendita.
Spese di Perizia tecnica
La Banca concede il mutuo a fronte della garanzia “ipotecaria” sull’immobile che il cliente andrà ad acquistare. A tal fine la Banca incarica un professionista (architetto, ingegnere, geometra, perito) per redigere un rapporto di perizia sull’immobile oggetto di acquisto e sul quale la Banca adrà a porre ipoteca di primo grado. Il perito esegue la sua prestazione professionale e redigerà un “rapporto di perizia“, al cui interno sarà contenuto, sulla base di calcoli statistici e commerciali, il valore di mercato prudenziale dell’immobile, il possesso della regolarità edilizia, le foto dell’immobile e ogni altra informazione utile ad accertare le caratteristiche dell’immobile oggetto di acquisto. Il costo di questa perizia andrà interamente addebitata al cliente che sta richiedendo il mutuo. E’ importante sapere che tale spesa, così come anche le spese di istruttoria, sono spesso obbligatorie e non propedeutiche all’acquisto dell’immobile. In altri termini, dopo aver dato il via libera alla mia Banca a procedere per la concessione del mutuo, non potrò evitare le spese di perizia e di istruttoria anche se poi non concluderò l’acquisto dell’immobile (ad esempio nel caso in cui il venditore avesse un ripensamento e non volesse più vendere, o si pensi al caso di immobile “abusivo“). Comunque vada la compravendita, io dovrò riconoscere queste spese alla Banca che ha dato avvio alla valutazione del mutuo.
Spese di Istruttoria
Sono le spese che chiede la Banca in sede di concessione del prestito. Per tutte le fasi tipiche della concessione del credito fondiario (domanda, istruttoria, valutazione, delibera), la Banca impiega risorse e tempo al fine di verificare e valutare la capacità di credito e di rimborso del cliente e la regolarità dell’immobile oggetto di acquisto. Come per le spese di Perizia, anche le spese di istruttoria sono da pagare, anche se non viene conclusa la compravendita dell’immobile. Non c’è una cifra esatta e uguale per tutti gli intermediari per quanto riguarda i costi connessi all’istruttoria del finanziamento; di norma tale importo equivale a circa l’1% dell’importo finanziato richiesto, con dei massimali variabili da Banca a Banca. A titolo di esempio possiamo ipotizzare che le spese di istruttoria vadano dalle € 400 alle € 800 circa.
Imposta Sostitutiva e Agevolazione “Prima Casa”
Sul mutuo anche l’Erario vuole la sua parte. Il contratto di mutuo per l’acquisto di un’abitazione come tutte le altre operazioni di finanziamento (di durata superiore ai 18 mesi) effettuate da banche residenti è assoggettato ad un particolare regime fiscale. Viene, infatti, richiesto al richiedente il finanziamento, il versamento di un’imposta propriamente detta “sostitutiva“, perchè corrisposta in luogo di altri tributi: imposta di bollo, imposta di registro, imposta ipotecaria, tassa di concessione governativa e imposta catastale. L’imposta sostitutiva pur essendo dovuta dalle banche finanziatrici, di fatto, grava sui clienti, ai quali la banca usa addebitare una somma corrispondente all’imposta dovuta che, pertanto, incide sui costi del finanziamento.
L’aliquota dell’imposta sostitutiva sui finanziamenti bancari a medio e lungo termine (cioè quelli la cui durata supera i 18 mesi) è pari allo 0,25% o al 2% dell’importo erogato, a seconda delle finalità per le quali sono erogati. Nei confronti delle persone fisiche l’aliquota dell’imposta sostitutiva è pari allo 0,25% sull’importo del finanziamento erogato per finalità di acquisto, costruzione o ristrutturazione di immobile che possiede i requisiti per l’applicazione delle agevolazioni “prima casa”.
A titolo di esempio: Ipotizziamo un mutuo di euro 100.000; l’imposta sostitutiva con aliquota agevolata per acquisto prima casa sarebbe pari a € 250.
Imposte sulla compravendita di un’abitazione
Quando parliamo di imposta sostitutiva, ci riferiamo all’aliquota (agevolata o meno) da applicare sull’ammontare del finanziamento. La compravendita prevede anche altre imposte che ci verranno illustrate dal Notaio, nello specifico troveremo:
- Imposta di registro: 2% con “agevolazioni per l’acquisto della prima casa di abitazione”, in caso contrario sarà del 9%.
- Imposta ipotecaria: Euro 50
- Imposta catastale: Euro 50
Le aliquote si applicano di regola sul prezzo della vendita dichiarato in atto; in caso di trasferimento di immobili ad uso abitativo nei confronti di persone fisiche la parte acquirente può chiedere la liquidazione dell’imposta di registro sul “valore catastale” (prezzo-valore) dell’immobile (ossia il valore risultante dalla moltiplicazione della rendita catastale per il coefficiente di legge pari a 126), indipendentemente dall’effettivo ammontare del prezzo della vendita, ancorché superiore a tale valore.
Se l’immobile viene acquistato da un’impresa di costruzione si dovrà corrispondere anche l’IVA pari al 4% nel caso in cui vengano richieste le agevolazioni prima casa (IVA al 10 % in assenza di agevolazioni prima casa).
Oneri Accessori (polizza incendio e scoppio, polizza vita)
Per la concessione del finanziamento può essere prevista la stipula di polizze assicurative sul bene dato a garanzia e/o sulla persona che contrae il mutuo. Per quanto riguarda l’obbligatorietà per legge solo la polizza incendio e scoppio è indispensabile per ottenere il finanziamento. Non siamo però obbligati a sottoscrivere la polizza incendio e scoppio presso il medesimo Istituto che eroga il finanziamento; possiamo anche chiedere dei preventivi ad altre Compagnie di Assicurazione e porre un vincolo a favore della Banca erogante il mutuo (secondo appendici rilasciate dall’Istituto di Credito). La polizza vita è facoltativa e prevede il rimborso totale del debito residuo (non lasciando debiti agli eredi) nel caso di premorienza di uno o più intestatari del finanziamento; con tale copertura è possibile, infatti, assicurare uno o più intestatari del mutuo. La Banca, in sede di offerta/preventivo, saprà fornire informazioni sulle polizze ed i relativi premi da corrispondere; il più delle volte le Banche sono in grado di finanziare tale spesa, così da evitare il pagamento del premio assicurativo in un’unica soluzione.
Spese Bancarie (incasso rata, invio rendiconto periodico)
La Banca potrebbe prevedere spese per incasso rata e spese per l’invio della comunicazione periodica. E’ bene tener conto anche di queste spese che si trovano facilmente nei fogli informativi o nel preventivo di mutuo.
Avere una chiara idea dell’incidenza di tutti questi costi potrà esserci di aiuto nella fase di confronto delle varie proposte di mutuo da parte di più Istituti di Credito. Al fine di aiutarci nella scelta, da Novembre 2016 tutte le Banche mettono a disposizione un documento di sintesi, denominato PIES, che contiene tutte le informazioni ed i costi connessi ad un mutuo.
Il prospetto informativo europeo standardizzato (PIES)
Il PIES, acronimo che sta per prospetto informativo europeo standardizzato, è un documento pre-contrattuale che contiene informazioni su:
- Finanziatore
- Intermediario del Credito (se presente)
- Caratteristiche principali del contratto di credito
- Tasso d’interesse e altri costi (TAEG)
- Frequenza e numero delle rate
- Importo di ciascuna rata
- Tabella di ammortamento esemplificativa
- Obblighi supplementari
- Estinzione Anticipata
- Opzioni flessibili
- Altri diritti del consumatore
- Reclami
- Inosservanza degli obblighi previsti dal contratto di credito: conseguenze per il debitore
- Informazioni supplementari
- Autorità di vigilanza
Aspetti fiscali: detrazione delle spese del mutuo
Gli oneri accessori sui quali è consentito calcolare la detrazione sono le spese assolutamente necessarie alla stipula del contratto di mutuo. L’importo massimo complessivo di spesa su cui applicare la detrazione è di 3.615,20 euro. Pertanto, la detrazione non può essere superiore a 686,89 euro, pari al 19% di 3.615,20 euro. Tra queste, si segnalano:
- l’onorario del notaio per la stipula del contratto di mutuo ipotecario;
- le spese di perizia;
- le spese di istruttoria;
- la commissione richiesta dagli istituti di credito per la loro attività di intermediazione;
- la provvigione per scarto rateizzato nei mutui in contanti;
- la penalità per anticipata estinzione del mutuo;
- le quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione;
- le perdite su cambio, per i mutui contratti in valuta estera;
- l’imposta per l’iscrizione o la cancellazione di ipoteca;
- l’imposta sostitutiva sul capitale prestato.
