Il mercato immobiliare di San Francisco ha perso la bussola
L’immobiliare a San Francisco non è mai stato “alla portata di tutti”. Ma i record di vendita che si stanno registrando adesso nel segmento di fascia alta stanno spingendo i limiti di ciò che perfino questa città notoriamente inaccessibile riteneva possibile.
Prendiamo una casa con sei camere da letto, circa 530 metri quadrati, a Cow Hollow, uno dei quartieri più ambiti della città. Due settimane fa è stata messa in vendita a 7,95 milioni di dollari: cifra già tutt’altro che modesta. Ha appena chiuso a 15 milioni. I venditori l’avevano acquistata nell’estate 2020, in piena fuga urbana da pandemia, per 7,8 milioni: hanno quasi raddoppiato l’investimento in meno di sei anni.
L’agente immobiliare di San Francisco Rohin Dhar ha segnalato la transazione su X, scatenando esattamente il tipo di reazioni che ti aspetteresti da chi pensava di aver già visto tutto, in questo mercato.
Poi c’è una casa da circa 380 metri quadrati a Presidio Heights, uno dei quartieri più esclusivi della città, messa in vendita a fine aprile per 4,4 milioni e ceduta una settimana dopo per 8,2 milioni, quasi il doppio del prezzo richiesto. La venture capitalist Nichole Wischoff, che aveva visitato l’immobile prima della vendita, non è rimasta colpita da ciò che offriva a quel prezzo.
“Casa mediocre, buona posizione”, ha scritto su X, sottolineando che dal patio si affacciava su un’abitazione vicina apparentemente bruciata. “Qualcuno l’ha appena comprata per 8,2 milioni”, ha aggiunto. “Se vi piace vedere i contanti andare in fumo, venite a fare un giro nel mercato immobiliare di SF.”
E non è solo l’ultra-lusso a scaldarsi. Una casa di circa 215 metri quadrati a Bernal Heights è stata venduta questa settimana per 4 milioni di dollari — un milione sopra la richiesta — appena due anni dopo che gli stessi proprietari avevano provato, senza riuscirci, a venderla per 2,95 milioni. È un segnale diverso ma altrettanto eloquente: la frenesia non si limita alle rarità da otto cifre. In ampie fasce del mercato, gli acquirenti rilanciano con aggressività, e non è raro vedere case chiudere un milione sopra il prezzo di listino.
I numeri confermano gli aneddoti. Secondo nuovi dati Redfin, a marzo le vendite di immobili di lusso a San Francisco sono aumentate del 22% su base annua, con tempi di sottoscrizione mediana di appena 12 giorni — in calo dai 28 giorni di un anno fa. Quasi due terzi delle proprietà di fascia alta sono andate in contratto entro due settimane. Per contrasto, le vendite non di lusso sono salite di meno del 4%, con prezzi sostanzialmente piatti. In pratica, il segmento alto sta giocando in un campionato a parte.
L’effetto nascosto (ma non troppo) dell’economia tech
La forza che muove tutto questo non è un mistero per chi segue l’economia tecnologica locale. San Francisco ospita alcune tra le aziende private più preziose al mondo, e i loro dipendenti hanno accumulato — e sempre più spesso stanno monetizzando — patrimoni importanti.
OpenAI e Anthropic, due tra le società di intelligenza artificiale più valutate di sempre, hanno consentito in questi anni ai dipendenti di vendere parte delle proprie azioni attraverso operazioni sul mercato secondario. Risultato: liquidità fresca nelle mani di persone che, in molti casi, vivono già qui e vogliono fare un upgrade della casa. Quei soldi stanno affluendo direttamente nel mercato immobiliare, che sta reagendo di conseguenza.
La parte davvero sorprendente, però, potrebbe ancora arrivare. SpaceX, OpenAI, Anthropic e un gruppo di altri colossi tech non sono ancora quotati. Quando faranno il grande salto — e il consenso è che alcuni lo faranno prima che poi — la ricchezza che si sbloccherà potrebbe rendere questo momento quasi innocuo al confronto. Migliaia di dipendenti con equity in aziende valutate centinaia di miliardi diventeranno ancora più liquidi, praticamente dall’oggi al domani.
E adesso?
Che cosa significherà tutto questo per un mercato che già oggi chiude vendite da 15 milioni di dollari a una settimana dall’inserzione è, onestamente, difficile da immaginare. Da decenni San Francisco è la barzelletta amara di ogni discussione sulla casa inaffrontabile. Farà un certo effetto, per usare un eufemismo, se a breve 15 milioni inizieranno a sembrare solo la base d’asta.
